다세대주택 보증보험이란? 가입조건 거절사유 전세 임대 주택 가격 산정방법
전세사기가 많이 발생하면서 빌라에 대한 선호도가 낮아졌는데 다행히 다세대주택 보증보험이 있기 때문에 이를 잘 활용하면 안전하게 전세계약을 맺고 세입자로 빌라에 거주할 수 있겠습니다.
1. 다세대주택 보증보험이란
다세대주택 보증보험이란 하나의 주택 건물에 ‘다수의 세대’가 거주할 수 있도록 주거공간이 분리되어 있는 공간인 다세대주택에 대해 전세 계약 종료시 집주인인 임대인이 세입자인 임차인에게 전세 계약시 받은 보증금을 돌려주지 않은 상황 발생시 이를 대신해서 보증금을 지급하는 보증 보험입니다.
여기서 다세대주택과 다가구주택의 차이점에 대해 표로 구분을 해보도록 하겠습니다.
만약에 빌라 전세를 구하고 있는 세입자라면 위 항목을 확인해서 지금 보고 있는 매물이 다세대주택인지 다가구주택인지 꼭 체크하셔야 합니다.
2. 다세대주택 보증보험 가입조건
내가 가입하고자 하는 주택이 보증보험에 가입이 가능한지 사전에 어느 정도 확인을 하는 것이 필요합니다. 다세대주택 거절사유를 확인하면 어떤 조건일 때 전세보증보험에 가입할 수 있는지 알 수 있겠죠? 그리고 전세계약을 하고 나서 전세보증보험에 가입하고자 하는데 거절되면 매우 당황스러울 것입니다. 그래서 보증보험 가입조건에 대해 먼저 살펴보고 그 다음 거절 사유에 대해 보겠습니다.
1) 전입신고와 확정일자
주택에 실제로 거주하기 이전에는 보증보험에 가입할 수 없습니다. 전세보증보험에 가입하려는 주택에 거주하면서 전입신고와 확정일자를 모두 받은 후에 가입할 수 있습니다.
2) 전세계약서 관련 조건
-전세계약기간이 1년 이상이여야 함
-공인중개사를 통해 체결한 전세계약이여야 함(단, 전세 계약 갱신의 경우는 꼭 공인중개사를 통하지 않아도 됨)
-전세보증금액이 수도권의 경우 7억원 이하, 그 이외 지역의 경우 5억원 이하이여야 함
3. 다세대주택 보증보험 거절사유
1) 주택이 아닌 경우
주택인지 알았는데 레지던스(생활형 숙박시설)이라면 비주택이기 때문에 전세보증보험에 가입할 수 없습니다. 주택에 속하는 형태의 집을 보면 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 연립주택, 노인복지주택, 주거용 오피스텔, 아파트인데 내가 계약하고자 하는 주택이 어떤 형태인지 명확하게 확인해야 합니다.
다세대주택은 건축물대장의 확인을 통해 주택인지 확인할 수 있습니다.
2) 등기부등본 갑구에 권리침해 등기가 있는 경우
갑구란 소유권에 관한 것으로 경매, 압류, 가압류, 가처분 등과 같이 소유권이 변동되는 사유들이 등기부등본에 기록되게 됩니다. 이러한 권리침해 내역이 있는 경우 거절 될 수 있습니다.
3) 등기부등본 을구에 선순위 채권이 많은 경우
을구란 부동산의 담보, 채무사항을 표시하는 것으로 해당 부동산을 담보로 집주인이 돈을 빌린 경우 이에 대해 등기부등본에 표시가 됩니다. 주택도시보증공사 그리고 한국주택금융공사는 재정 건전성을 계속 유지해야 하기 때문에 전세보증보험을 진행할 때에는 나중에 세입자가 전세금을 돌려 받을 수 있는지 확인을 합니다. 그런데 만약에 선순위 채권이 많은 경우에는 나중에 물건이 경매로 넘어가거나 하는 문제가 발생했을 때 돈을 돌려받지 못할 가능성이 큽니다. 때문에 아래와 같이 선순위 채권이 많은 경우에는 거절 될 수 있습니다.
구체적으로 선순위 채권이 과다한 기준은 아래와 같습니다.
-선순위 채권이 주택가액의 60%를 넘는 경우
(여기서 주택가액은 주택가격 X 담보인정비율 의 금액입니다)
4) 전세보증금이 초과되는 경우
임대주택 가격 산정방법은 아래에 자세하게 설명을 했는데, 전세보증금과 선순위채권을 합한 금액이 주택공시가격 X 140% X 90% 를 초과하면 가입이 불가합니다. 때문에 주택가격과 전세보증금 금액을 확실히 알고 계산하는 것이 중요합니다.
여기서 선순위채권이 중요한데 선순위채권이 있다면 꼭 전세보증금과 선순위채권 금액을 합해서 위 공식에 계산을 해야 합니다.
4. 가입할 수 있는 전세보증보험 종류
주택도시보증공사(HUG) 또는 한국주택금융공사(HF) 중에서 1개를 선택하면 됩니다.
주택공시보증공사는 국토교통부가 대략 70.25%의 주주를 차지하고 있음에 따라 공기업으로 분류됩니다. 한국주택금융공사는 대한민국 정부가 62.6%의 주주를 차지하고 있지만 비상장 기업의 준정부기관입니다. 보험료는 나라에서 운영하는 주택도시보증공사(HUG) 공기업이 조금 더 저렵합니다.
5. 다세대주택 전세 임대 주택 가격 산정방법
다세대주택은 공시가격의 140%를 우선 적용하게 됩니다. 즉, 다세대주택가격의 140%를 주택가격으로 간주하게 됩니다.
이와 함께 전세보증금이 주택가격의 90%를 곱한 금액보다 작거나 같아야 합니다. 그런데 빌라의 경우 일반적으로 아파트보다 시세가 명확하지 않아서 보증공사에서 다세대주택의 시세를 낮게 평가하기도 합니다. 때문에 다세대주택 전세를 계약하기 전에 공인중개사 분의 말만 밎지 말고 꼭 부동산공시가격 알리미 사이트를 통해 현재 보고 있는 다세대주택의 시세를 직접 확인하는 것이 좋습니다.
2023년 10월부터 전세 주택 가격 산정방법이 위와 같이 변경이 되었습니다.
기존에는 주택공시가격 X 170% X 90% 이였다면 이후에는 주택공시가격 X 140% X 90% 로 바뀌었습니다.
즉, 다세대주택의 주택공시가격이 2억원이라고 하면 2023년 10월 이전에는 주택공시가격이 2억원일 때, 임대주택 가격 산정금액이 3억6백만원이라면 이후에는 2억5천2백만원으로 줄어들게 되었습니다. 주택공시가격이 2억원일 때 5천4백만원의 금액이 줄어들게 되었습니다.
이렇게 보증하는 금액이 줄어들게 되면서 이전에는 전세를 많이 했었다면 최근에는 반전세 또는 월세로 계약을 하는 경우가 많이 늘어났습니다.
다세대주택에 전세로 들어가게 되다면 보증보험 가입조건 및 거절 사유를 꼼꼼히 확인해서 꼭 가입하시길 바랍니다.
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